Certains propriétaires perdent leur latin devant les différentes valeurs de leur bien: valeur d'assurance, valeur intrinsèque, valeur vénale, valeur de rendement… En effet, un même bâtiment peut être assuré à 625 000,- francs, avoir une valeur intrinsèque de 550 000,- francs, être estimé à 435 000,- francs, être taxé à 280 000,- francs et enfin être vendu à 360 000,- francs.
En fait, toutes ces valeurs rendent compte de la diversité des points de vue et des acteurs impliqués sur la scène de l'immobilier.
Dans le canton de Fribourg, l'ECAB (Etablissement cantonal d'assurance des bâtiments) assure la valeur à neuf des bâtiments et produit ainsi la valeur d'assurance. Celle-ci indique le montant qu'il serait nécessaire de débourser pour reconstruire l'immeuble assuré, si ce dernier devait être détruit entièrement. Le terrain n'est pas pris en compte dans la valeur d'assurance, puisqu'il ne perd en principe pas sa valeur en cas de sinistre.
Pour calculer cette valeur, les taxateurs de l'ECAB se basent sur le décompte fourni par l'entreprise qui a construit le bâtiment ou, à défaut, sur une estimation certifiée par leur expertise. Sachez cependant que, lors d'un sinistre total, il n'est pas obligatoire que vous soyiez remboursés intégralement et inconditionnellement de la valeur à neuf inscrite sur votre prime d'assurance.
La valeur d'assurance est régulièrement indexée à la hausse pour contrer la sous-assurance due notamment à l'inflation. Par exemple, la valeur d'assurance d'un bâtiment a été déterminée en 1980 à 400 000,- francs. Nous sommes aujourd'hui en 2001. Le prix des matériaux et de la main d'œuvre a augmenté; si l'on pouvait construire cet immeuble pour 400 000,- francs en 1980, aujourd'hui cela demanderait un montant supérieur et c'est pourquoi l'ECAB aura revu la valeur de taxation de cet immeuble.
La valeur intrinsèque d'un bien immobilier consiste en sa valeur de remplacement pour un même usage, à quoi on a déduit un degré de vétusté ou d'obsolescence. Il s'agit donc de la valeur à neuf revue et corrigée par le facteur temps. De la même manière qu'une voiture d'occasion est moins chère qu'une voiture neuve, un immeuble qui a vieilli perd une partie de sa valeur par rapport à sa valeur à neuf.
Le degré de vétusté provient du vieillissement des matériaux et de la structure de l'immeuble. Il peut en partie être corrigé par un entretien régulier de l'immeuble. Par exemple, deux villas jumelées, construites en 1975, n'auront pas la même valeur intrinsèque en 2001 si le propriétaire de l'une a changé déjà sa chaudière que l'autre ne l'a pas fait.
Quant à l'obsolescence, elle provient d'un vieillissement des systèmes de construction ou de l'organisation de l'immeuble. Par exemple, devoir traverser la cuisine pour se rendre à la salle de bain dénote une certaine obsolescence ; un chauffage au charbon dénote quant à lui à un degré élevé d'obsolescence. Des travaux de réorganisation de l'espace intérieur ou de changement de système de chauffage pourront réduire dans ces exemples le degré d'obsolescence et augmenter la valeur intrinsèque.
On peut dire d'une manière générale que, plus importantes auront été les dépenses d'entretien, plus élevée sera la valeur intrinsèque. Il faut noter que la valeur intrinsèque comprend encore la valeur du terrain et même la valeur des aménagements extérieurs.
Lorsqu'on peut encaisser des loyers sur un immeuble, celui-ci devient un objet de rendement et l'immeuble acquiert une nouvelle valeur pour être décrit: la valeur de rendement. En général, on investit dans ce type d'objet uniquement pour obtenir un rendement plus constant et moins risqué qu'un investissement en bourse.
La valeur de rendement est essentiellement basée sur le revenu locatif de l'immeuble, mais elle tient compte aussi des risques inhérents à l'immeuble. Par exemple, deux locaux commerciaux identiques, loués au même prix par un bail commercial de 10 ans, n'auront pas la même valeur de rendement si l'un abrite une entreprise en forte croissance et l'autre une entreprise qui périclite. Ces risques peuvent diminuer voire mettre en péril le revenu locatif : ils ont donc une incidence immédiate sur la valeur de rendement. Mais ils n'affectent ni la valeur intrinsèque ni la valeur d'assurance de l'immeuble. La valeur de rendement est liée uniquement à l'usage de l'immeuble.
Tout le monde (sauf l'Etat bien entendu) a intérêt à ce que la valeur de son bien retenue par le fisc, qui servira à l'élaboration de son impôt, soit la plus basse possible. Cela dit, les services fiscaux ont leurs propres critères d'appréciations de la valeur des immeubles.
Le plus souvent les valeurs fiscales immobilières sont relativement basses. La taxation fiscale permet de déterminer une contribution immobilière qui varie de 0 ‰ à 3 ‰ de la valeur de l'immeuble selon les communes. Elle corrige également votre revenu en fonction de la valeur locative si vous habitez le logement taxé, ou en fonction du revenu locatif si vous êtes propriétaire d'un immeuble de rendement.
Il peut être utile fiscalement pour le vendeur de fixer le moment de la vente selon la taxation fiscale prise en considération.
Enfin, dans l'optique d'une transaction financière, une autre valeur sera déterminée selon d'autres critères que ceux de la valeur fiscale ou d'assurance et sera prise en compte principalement par le vendeur et l'acheteur : c'est la valeur de vente. Signée devant notaire par les deux parties, elle peut être "valeur vénale" ou "valeur de marché".
La valeur vénale est définie par la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières comme étant "la valeur résultant d'une transaction libre dans un marché non obligé". Il s'agit d'une valeur librement convenue entre un acheteur et un vendeur, pour une période de vente qui se situe dans une durée de 2 à 3 ans.
La valeur de marché est quant à elle la valeur d'un bien dont la vente doit être réalisée rapidement. Elle diffère donc de la valeur vénale principalement par le temps qui lui est accordé pour être réalisée (six mois par exemple).
La valeur vénale et la valeur de marché sont estimées sur la base de la valeur intrinsèque quand il s'agit d'un logement individuel et sur la base de la valeur de rendement quand il s'agit d'un immeuble de rendement. Cette base est pondérée par de nombreux facteurs que l'expert détermine dans son analyse, comme par exemple la situation géographique d'une maison ou les investissements nécessaires à maintenir la bonne qualité de vie des locataires d'un immeuble. Trois villas ayant la même valeur intrinsèque pourront avoir une valeur vénale très différente selon qu'elles se trouvent en plein centre-ville, en montagne ou à côté d'une usine.
Diversité des valeurs et diversité de leur significations
On le voit, certaines valeurs sont dépendantes des autres, d'autres non. Mais il est sûr que s'il existe différentes valeurs pour un même bien immobilier, c'est entre autres parce qu'il existe des intérêts différents à son égard : l'intérêt du fisc n'est pas le même que l'intérêt du propriétaire, du vendeur ou de l'agent d'assurances.
C'est d'ailleurs pourquoi les règlements ad hoc produisent des définitions de valeurs. Par exemple, la valeur d'assurance ne prend pas compte les éléments qui ne font pas "partie intégrante" de la structure de bâtiment, tels qu'un agencement de cuisine ou de salle de bain, système d'alarme ou détection de feu qui sont considérés comme du mobilier (Règles de l'ECAB du 30.10.98).
Cette notion de "partie intégrante" dans la valeur d'assurance s'oppose à la notion de partie intégrante dans le contexte de la vente où s'appliquent les articles 642ss CC. Dans ce dernier cas, l'aménagement de cuisine fait partie intégrante de l'objet immobilier vendu, et le vendeur ne peut prétendre démonter la cuisine sans léser l'acheteur (à moins de l'avoir informé pendant la négociation).
Enfin, il existe encore une valeur qu'il n'est pas possible de calculer à l'aide de mathématiques comme les valeurs que nous venons de voir et qu'aucun expert ne peut prédire : c'est la valeur affective. Jusqu'à quel montant un acheteur passionné par son objet potentiel peut-il aller pour satisfaire à sa passion, où aucun prêteur ne le suivra ? Les professionnels ont néanmoins attribué un nom à ce type d'immeubles: les objets d'amateur.
La Liberté du 27.03.01
