"La question de la démolition peut se poser." Dans le rapport d'évaluation d'un immeuble, cette petite phrase assassine affirme toujours la difficulté de choix entre deux exigences : celle de la rentabilité, ou celle de la conservation d’un bâtiment à l'état d'entretien douteux. Comment fait-on le choix entre démolir ou conserver un bien immobilier ? Sur quelles bases techniques ou légales l'expert immobilier propose-t-il la démolition ou la rénovation ?
Lorsqu'un expert immobilier, dûment formé à cette profession, se trouve devant cette alternative, qui peut bien être parfois un casse-tête, au moins cinq scénarios lui viennent à l'esprit.
1er scénario
Le bâtiment est protégé. C'est le cas le plus simple car la question de la démolition ne se pose pas à l'expert. (Quand bien même les autorités donnent des autorisations exceptionnelles de démolir dont on ignore les vraies raisons.)
2ème scénario
Le bâtiment n'est pas protégé mais, du fait d'une particularité légale, pourrait le devenir. Par exemple, le front du Boulevard de Pérolles à Fribourg est aujourd'hui protégé et ne peut pas être démoli, mais les immeubles qui y sont implantés ne sont pas protégés individuellement. Se pose alors la question de savoir si la partie arrière des immeubles peut être démolie pour une meilleure mise en valeur. Il n'y a pas de réponse toute faite. Le promoteur découvrira les limites de son plan d'action lors d'une demande préalable aux autorités compétentes ou dans le plan de quartier qu'il doit préparer.
3ème scénario
Les structures du bâtiment sont mauvaises, ses accès sont dangereux. L'hypothèse de la destruction s'impose mais demande la confirmation d'un ingénieur du bâtiment. Si la démolition est inévitable, l'évaluation de l'expert se concentrera sur la valeur du terrain et sur les coûts de démolition.
4ème scénario
La dégradation du bâtiment est avancée mais ses structures sont bonnes. Le rapport d'évaluation focalise alors sur les coûts de remise en état du bâtiment, sur sa rénovation complète, y compris ou non une transformation des locaux. L'aspect de la rentabilité de l'investissement dominera l'expertise.
Lors de la rénovation récente de la Tour des finances à la route Joseph-Piller, à Fribourg, il y a de fortes chances que la question de la démolition ait été posée. Il n'est pas exclu qu'une reconstruction plus rationnelle, voire plus haute, fût économiquement aussi intéressante que la solution choisie de rénover dans le volume existant.
Mais la démolition n'étant pas toujours acceptable pour la susceptibilité de certaines personnes, un "second best project" peut être finalement réalisé. Il s'agit par exemple de tenir compte de l'opposition des membres d'une association de propriétaires, qui ont parfois des réactions épidermiques quand on leur propose de "toucher" à leur bien. Ils peuvent notamment faire l'erreur de comparer les coûts de construction de leur villa, qui est leur seule référence, aux coûts du bâtiment à rénover ou à démolir, sans considération d'un volume triple obtenu au final ou d'une affectation plus adéquate. Ces réactions peuvent empêcher une décision optimale là où il ne faudrait pas craindre d'envisager la démolition pour mieux faire.
5ème scénario
Finalement, il y a le cas du bâtiment qui peut être rénové à des coûts raisonnables, mais dont l'implantation empêche la construction d'un volume beaucoup plus grand et bien plus rentable. Ce cas de figure est celui qui met le plus en danger la survie d'un bâtiment existant.
La Liberté du 11.07.06
