Taxe sur la plus-value

Extraits historiques

01.01.1980, la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT), depuis 16 modifications, dont 12 depuis 2007

02.12.2008 Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC)

23.12.2011 Révision de la LAT

20.03.2015 Loi sur les résidences secondaires

13.02.2013 Votation de la révision de la LAT, régime de compensation des terrains déclassés, d’où la Loi du 01.05.2014

01.01.2018 Entrée en vigueur de la plus-value

Bases légales

Art. 5 Compensation et indemnisation LAT

• ¹Le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement.
• ^1bisLes avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20 %. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir.¹
• ^1terLe produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l'al. 2, ou d'autres mesures d'aménagement du territoire prévues à l'art. 3, en particulier aux al. 2, let. a, et 3, let. a^bis.²
• ^1quaterLors du calcul de la taxe, le montant qui est utilisé dans un délai approprié pour l'acquisition d'un bâtiment agricole de remplacement destiné à être exploité à titre personnel est déduit de l'avantage résultant d'un classement en zone à bâtir.³

Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions
(LATeC) du 02.12.2008, en vigueur depuis le 01.01.2010

Art. 113ss

Compétence

Le Service cantonal des contributions (SCC) est l'autorité de taxation pour la taxe cantonale et communale concernant la taxe sur la plus-value et procède ensuite à la facturation des taxes..  Le recours a lieu auprès du Tribunal cantonal (LATeC art. 113d al.1).

Le système est cantonal, de sorte que les communes ne sont pas habilitées à prélever de taxe sur la plus-value. Par contre, les communes sont les principales bénéficiaires du Fonds de la plus-value.

Aperçu du système

• Mise en œuvre avec mises en zone et certains changements d’affectation (art. 113a al. 3 LATeC), mais pas les mises en zone spéciale, les PAD et les autorisations spéciales dès la mise à l’enquête publique du plan d’affectation des zones
• Taxe de 20 % à Fribourg (minimum fédéral)
• Facturationà l’aliénation ou six mois dès l’entrée en force du permis de construire
• Minimum 20’000.- de plus-value, les collectivités sont exemptées

Permis de construire selon procédure simplifiée

a) les murs de soutènement d’une hauteur maximale de 1,20 m par rapport au terrain naturel et les murs de clôture

b) les travaux d’entretien, de réparation, de rénovation de façades et de toitu­res qui modifient sensiblement l’aspect de l’ouvrage

c) les changements d’affectation de locaux et les modifications d’installations qui ne nécessitent pas de travaux ni ne sont susceptibles de porter atteinte à l’environnement

d) les changements de système de chauffage, y compris les travaux nécessai­res à l’aménagement de la nouvelle installation

e) les installations sanitaires

f) les installations solaires d’une surface maximale de 50 m²

g) les déblais et remblais d’une hauteur maximale de 1,20 m par rapport au terrain naturel et dont la surface n’excède pas 500 m²

h) les panneaux et autres supports destinés aux réclames, sous réserve de l’article 84 let.

i) les distributeurs automatiques

j) les autres constructions et installations de peu d’importance qui ne sont pas utilisées ni utilisables pour l’habitation et le travail, telles qu’antennes de radio, abris pour petits animaux (poulaillers, clapiers...), garages, couverts à voitures ou places de stationnement, cabanes de jardin, couverts, jardins d’hiver non chauffés, biotopes, piscines privées.

Qui paie le montant de la taxe?

• Le ou la propriétaire du terrain au moment de la mise à l'enquête publique de la mesure d'aménagement devient débiteur ou débitrice de la taxe, pour autant que le plan d'aménagement local ait été approuvé par la suite après le 1er janvier 2018.
• Un changement de l'ordre parcellaire ou une vente du terrain n'a aucune incidence sur ce fait (un vendeur débiteur le reste). Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un terrain, elles sont solidairement obligées envers l'État.
• En cas de décès, les héritiers répondent solidairement de la taxe due par le défunt ou la défunte, jusqu'à concurrence de leur part héréditaire.
• La taxe est garantie par hypothèque légale (LATeC art. 113 g al.1)

Quel est le montant de la taxe?

La taxe s'élève à 20 % de la plus-value, soit 20 % de la différence entre la valeur vénale (valeur de marché) d'un terrain avant et après l'entrée en force d'une mesure d'aménagement. Art. 113b al. b LateC

La plus-value est estimée par la Commission cantonale d'acquisition des immeubles (CAI), composée entre autres de spécialistes de l'estimation et de l'immobilier.

Les propriétaires concernés peuvent prendre position à différents stades de la procédure.

La taxe sur la plus-value n'est pas perçue pour chaque mesure d'aménagement. Seule la compensation des avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement déclenche la taxation.

Avantages majeurs

Est considéré comme un avantage majeur l'augmentation de la valeur d'un terrain qui résulte :

• Soit une mise en zone (le terrain passe de la zone agricole à la zone à bâtir),

• Soit d'un changement d'affectation de zone à bâtir (d'une zone constructible à une autre).
• Les augmentations d'indices de construction (sans changement d'affections de zone à bâtir - dès le 1er octobre 2023) 

• Pour les changements d'affectation, il faut au surplus une modification notable de la destination de la zone et cumulativement de la typologie des constructions admises. Ainsi, une simple augmentation des indices des constructions ne provoquera pas de taxe sur la plus-value, à l'inverse par exemple d'un changement d'une zone d'activités en zone de centre avec la possibilité nouvelle de construire des habitations.

• Il n'y a pas de taxe sur la plus-value pour les constructions hors de la zone à bâtir, pour la densification constructive d'un immeuble sans changement de zone ainsi que lors de l'approbation des plans d'aménagement de détail.

Qui profite du montant de la taxe?

20 % de la taxe sont versés dans le Fonds des améliorations foncières qui subventionne principalement des travaux pour des entreprises agricoles, notamment des groupements de parcelle et des remises en état de chemins d'alpage.

80% de la taxe est versé dans le Fonds cantonal de la plus-value qui sert en premier lieu à couvrir le financement par les communes des expropriations matérielles.

Lorsque le solde cumulé du Fonds dépasse 20 millions de francs, des études régionales et communales, des infrastructures régionales ou pour les agglomérations et d'autres mesures d'aménagement peuvent être financées selon une clé de répartition. Tous ces montants reviennent donc principalement aux communes et aux régions; le canton ne tire aucun bénéfice des taxes perçues (LATeC art. 113c al.2)

Par exemple

a) Mise en zone
Un terrain de 1’000 m² à Gruyères est mis en zone résidentielle à moyenne densité avec un IBUS de 1.00.                                                             

Fr. 5.-/ m² devient Fr. 250.-/ m² , soit 5 000,- fr. devient 250 000,-fr. d’où une plus-value de Fr. 245’000.- ce qui entraîne une taxe de Fr. 49’000.-                       

art. 113b al.4  LATeC : impôt sur les gains immobiliers: 10% après 15 ans sur                  Fr. 245’000.- moins Fr. 49’000.-, soit Fr. 19’600.- au lieu de Fr. 24’500.-

b) Changement de zone
Un terrain de 1’000 m² à Villars-sur-Glâne passe de la zone d’activités (IM 5m³/ m²) à la zone résidentielle à haute densité (IBUS 1.2).                                                                                                 

Fr. 450.-/ m² devient Fr. 900.-/ m², soit Fr. 450 000,- devient Fr. 900 000,-. La plus-value est de Fr. 450’000.- ce qui entraîne une taxe de Fr. 90’000.-

art. 113b al.4  LATeC impôt sur les gains immobiliers: 18% après 5 ans sur Fr. 450’000.- moins Fr. 90’000.- réduit à  Fr. 64 800.- au lieu de Fr. Fr. 81’000.-

  Juin 2019