N'importe qui peut se nommer expert, hélas ! Cette dénomination n'est pas réellement protégée. Celui qui se dira expert prétendra seulement avoir une expérience telle qu'il puisse vendre son savoir-faire à ceux qui sont moins expérimentés que lui.
Et, en vérité, l'expérience dans l'estimation immobilière est un élément essentiel pour garantir une certaine qualité.
Depuis une vingtaine d'années, l'environnement juridique, administratif, économique et technique de l'immobilier est devenu tellement complexe qu'une formation est aujourd’hui l'indispensable complément de l'expérience.
La formation dûment certifiée par les divers diplômes fédéraux vous permet de vous assurer que la personne à qui vous voulez confier un mandat d'expertise a prouvé qu'elle disposerait d'une connaissance suffisante dans son domaine.
On entend souvent que dix experts donneront dix avis différents. Rien n'est plus faux. La Commission cantonale d'estimation des immeubles (CEIM), composée de douze membres répartis en quatre collèges d'experts, en a fait l'expérience. Un immeuble inconnu a été analysé par chaque collège. Les résultats variaient de moins de 10 %, alors que les collèges n’avaient communiqué à aucun moment de leur analyse.
Lors du dernier séminaire de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières (CEI), l'écart d'une estimation commune pour 80 % des experts répartis en 5 groupes était inférieur à 15 %. Certains écarts étaient principalement dus aux experts devant estimer dans un autre canton que le leur.
S'il y a une différence importante entre deux expertises dont le but est identique, partant d'experts neutres, indépendants et objectifs, on peut dire que les experts n'ont pas répondu à la même question, ou bien qu'ils n'ont pas utilisé des méthodes d'analyse appropriées. Visiblement, il y a alors une omission ou une erreur d'interprétation quelque part.
Prenons par exemple l'évaluation d'une usine qui est un immeuble et un bien de production pour l'entreprise en activité. Il est possible d'analyser l'immeuble en fonction de la valeur qu'il représente pour l'exploitation. En l'occurrence, il y aura un rapport entre la valeur de l'immeuble et le chiffre d'affaires.
Il est aussi possible d'estimer l'immeuble en fonction de ce qu'il peut représenter pour n'importe quel acquéreur qui n'aura pas la même activité que l'entreprise existante.
Il est encore possible d'estimer l'immeuble en fonction de ce que l'on pourra en faire au cas où l'entreprise devrait cesser son activité.
Ces trois analyses vont aboutir à des résultats dissemblables. Non pas parce que chaque expert a une opinion différente, mais parce que la question posée à chacun d'eux et en conséquence but de l'expertise sont très différents.
Si, entre deux expertises, le contexte administratif change, on peut aussi obtenir des valeurs très différentes pour un même objet, parce que les paramètres qui permettent de l'évaluer ne sont plus les mêmes.
Prenons un cas simple: si un terrain classé en zone résidentielle de faible densité est expertisé en 1998, puis à nouveau en 2001 alors qu'il est désormais classé en zone agricole parce que le plan d'affectation des zones communale a été modifié, sa valeur en 2001 ne peut plus être semblable à sa valeur en 1998 parce que son potentiel d'exploitation ou de développement ne sont plus les mêmes.
Autre exemple: la valeur d'un immeuble locatif peut varier fortement bien qu'il soit déjà construit, suite à des nuisances extérieures nouvelles (agrandissement d'un aéroport par exemple) qui vont entraîner des risques de vacance locative ou au contraire suite à des suppressions de nuisances extérieures qui vont améliorer la location du bâtiment (fermeture d'une porcherie voisine par exemple).
Si les valeurs de plusieurs expertises sont trop différentes (écart de plus de 15 %), les experts devraient reconsidérer ensemble leur analyse. Cela n'est possible qu'à condition de connaître les techniques d'analyse diverses et donc d'avoir une formation professionnelle compatible sinon identique.
Les personnes qui suivent la filière de l'immobilier ont une palette importante de formations professionnelles à leur disposition.
On peut commencer par un apprentissage de commerce dans la branche "gérance immobilière". Les associations cantonales proposent alors des cours spécifiques de connaissance de la branche. Ce certificat fédéral de capacité peut être complété par un Brevet fédéral de gérant d'immeubles. Après l'obtention de ce brevet, on peut suivre la formation pour le diplôme fédéral de régisseur et courtier en immeubles. C'est à ce niveau que l'on débute dans l'expertise immobilière si l'on préfère l'analyse au courtage.
En Suisse romande, il existe depuis peu le Brevet fédéral d'expert en estimation immobilière. La première volée est sortie en 2000. Pour être à l'aise à l'examen de ce brevet très spécialisé, il est conseillé d'avoir signé environ six cents rapports d'expertise.
Les personnes qui ont suivi cette filière, mise au point par l'Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI) et le Centre patronal à Lausanne, sont particulièrement attentives au marché, aux aspects économiques et notamment au rendement des immeubles.
Il existe une autre formation très classique qui aboutit davantage à la connaissance inégalée des aspects techniques de l'immeuble: le diplôme d'architecte. L'école polytechnique fédérale de Lausanne organise en outre une nouvelle formation complète pour les architectes qui souhaitent se recycler dans l'estimation des immeubles. La première volée va sortir en l'an 2001 et sera nantie du diplôme post-grade en expertises pour l'architecture.
Quelques autres formations, comme chef de chantier ou ingénieur, permettent aussi de bifurquer vers l'expertise immobilière. Ce cursus est simplement moins courant.
Vous reconnaîtrez ces professionnels par leur appartenance dans le canton de Fribourg à la Société fribourgeoise des régisseurs (SFR) ou, au niveau suisse, à la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières (CEI), ou encore au Collège suisse des experts architectes (CSEA).
Les deux principales filières se concentrent entre autres sur l'apprentissage des aspects juridiques de l'immobilier (droit réel, droit du bail…), des aspects administratifs (aménagement du territoire, registre foncier…), des aspects économiques (rendement, potentiel de développement d'un objet…), des aspects financiers (gage, actualisation des revenus…) et des aspects techniques (matériaux, technique de construction…). Et l'on finit par constater que plus un expert se spécialise dans l'estimation immobilière, plus ses connaissances se généralisent.
Les qualités nécessaires pour devenir un expert digne de son titre sont donc une solide formation et une expérience forgée sous la critique des collègues. Le plus souvent, on commence à expertiser avec une personne déjà expérimentée.
Mais l'expert en estimations immobilières doit aussi avoir un certain caractère car il doit être neutre et indépendant.
En effet, il peut arriver qu'une institution, une banque par exemple, constate que l'expert estime systématiquement des valeurs plus faibles que ce qu'elle ne le souhaite, alors que sa respectable consœur trouve ces mêmes valeurs systématiquement trop élevées. L'opinion de l'une et de l'autre varie selon ses propres stratégies de prêts hypothécaires. L'expert qui voudrait satisfaire son mandant doit néanmoins travailler objectivement et savoir qu'à vouloir faire du bien à son mandant à court terme, il finit par lui faire du mal à long terme lorsque les expertises correspondent à l'attente du mandant mais pas au marché. Les états d'âme n'ont pas leur place ici.
L'expert qui réunit un certain nombre de qualités pourra conclure une assurance de responsabilité civile pour préjudice de fortune, car il n'est pas à l'abri d'une erreur. En revanche les assurances, elles, n'assurent pas n'importe qui…
Finalement, l'expert répond à un code de déontologie. Certains mandats font cependant encore l'objet de conventions expresses soumises au code pénal.
Le but de l'expertise est avant tout de répondre au mieux à l'objectif fixé par le mandat mais aussi de signaler les problèmes du bâtiment, ou de son contexte, de repérer et de communiquer les risques liés à un immeuble.
Ces risques peuvent être dus à un environnement qui change, comme vu plus haut, mais aussi à une gestion plus ou moins efficace de l'immeuble.
Par exemple, pour un immeuble locatif, les baux à loyer sont-ils rédigés correctement ? Les baux commerciaux sont-ils signés par les personnes habilitées à engager l'entreprise ? Pour une propriété par étages, existe-t-il un fonds de rénovation en relation avec les travaux à prévoir, ou est-ce que ce fonds de rénovation se trouve à zéro parce que le programme des travaux est arrivé à terme?
Un expert professionnel va voir l'immeuble de ses propres yeux. Puis il prendra les informations communiquées par les divers services de l'Etat (Office cantonal de l'aménagement du territoire, Office de protection de l'environnement, Autorité foncière, etc.), par l'administration communale, les locataires et le propriétaire. Par petites touches, l'expert construit son analyse.
Après examen des pièces dont il dispose, l'expert va rédiger un rapport intelligible, daté et signé, qui sera accompagné des pièces principales de ses sources d'information et éventuellement d'un dossier de photos. Ce rapport doit être rendu dans un délai raisonnable. L'expert se tiendra bien sûr à disposition du mandant pour des explications ou des conseils postérieurs à la remise de son rapport.
Enfin, l'expert facture en principe ses honoraires sur la base du temps passé pour la rédaction de son rapport et non pas sur la base de la valeur de l'objet expertisé.
La Liberté du 21.11.00
