Comme toutes les valeurs que les êtres humains ont inventées pour se rendre la vie plus simple, l’unité de longueur, le mètre, est une donnée arbitraire, c’est-à-dire fixée par décision politique commune. Elle est donc sujette à discussions périodiques. Sa dernière modification date de la conférence des poids et mesures du 30 décembre 1985.
De la même manière, la définition de la surface d’un logement (le nombre de ses mètres carrés) est variable dans le temps et dans l’espace. Dans le temps, parce qu’une volonté politique peut par exemple, du jour au lendemain, décider que toute partie d’appartement n’ayant pas un minimum de 1,80 mètre de plafond ne peut pas être considérée comme incluse dans la surface habitable annoncée. Dans l’espace, ou contexte, parce que vous avez affaire à des professionnels n’ayant pas tous le même langage. Ainsi le logement de 4-pièces que vous occupez peut varier de 120 m2 à 108 m2 ou 98 m2 suivant le professionnel qui en parle. C'est selon mais pas à souhait. Une variation de 20 % est a priori nullement choquante.
La surface de votre appartement dépend donc pour une grande part du contexte dans lequel vous le situez. Pour réduire ces contextes au plus simple, on peut citer la construction, la propriété par étages et la location. Il s'agit du langage des architectes, des courtiers immobiliers et des bailleurs.
Lors de la construction d'un immeuble, on parle de "surface brute plancher". C'est-à-dire que l'on considère toute la surface construite jusqu'à l'extérieur des murs. La "surface brute habitable" de votre logement quant à elle est définie par le règlement d'exécution de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et des constructions. D'une manière générale, cette surface comprend l'habitation, les surfaces réservées au travail ou au commerce, mais non pas les caves, les balcons, certains locaux techniques ou les garages. Un certain nombre de mètres carrés de la surface brute plancher n'est pas pris en considération pour obtenir la surface brute habitable.
La Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) a défini les surfaces des bâtiments dans la recommandation 416, modifiée en 1993. Il existe ainsi environ 25 manières de diviser et de nommer la surface construite qui varie de la "surface bâtie" à la "surface utile".
Ces notions sont nécessaires pour faciliter la communication dans le domaine de la construction. Les surfaces de la norme 416 correspondent à la réalité des matériaux. Mais dès le moment où l'on passe dans le secteur immobilier du côté de la vente, la propriété par étages ou la location, ça se complique un peu. C'est pourquoi de nouvelles normes (Kernzahlen im Immobilienmanagement), censées unifier le vocabulaire des architectes, notaires, courtiers et bailleurs, sont en cours de traduction. Mais voyons déjà ce qu'il en est aujourd'hui pour la PPE et la location.
Dans la PPE, les interprétations quant aux surfaces sont nombreuses. La difficulté de consensus provient de ce que les structures porteuses et techniques (colonnes de chutes, ventilation, tec.), sont la propriété de la communauté des copropriétaires. Ainsi le mur extérieur dans lequel vous voulez planter un clou pour votre tableau appartiendrait en principe à tous les copropriétaires.
Pour les professionnels de l'immobilier, la surface d'un lot de PPE comprend généralement la surface habitable à usage exclusif, la moitié ou le tiers des surfaces des structures porteuses (dont votre mur extérieur) et la moitié du balcon.
De ce "tiers", il peut facilement résulter une différence de 4 à 5 m2 sur une surface habitable totale de 100 m2. Si la surface ou le volume (résultant de la surface) sert ensuite de clef de répartition de certaines charges (ce qui est parfois le cas), cette différence de quelques mètres carrés a toutes les années une incidence financière au moment du décompte des charges.
Avant de se perdre dans le labyrinthe des calculs, il faut retenir que la surface PPE est un peu plus petite que la surface brute plancher du logement mais que cette dernière ne comprend pas la surface des balcons.
Pour calculer la surface louée, on se base généralement sur la "surface nette intérieure", c'est-à-dire sur la surface mise à disposition intégrale du locataire : habitation, y compris les surfaces des armoires murales, mais galandages (murs intérieurs) non-compris.
La Chambre suisse d'experts en estimations immobilières (CEI) a défini cette surface comme étant la "surface balayable". Cette définition pourrait avoir le mérite d'être vraiment claire pour les utilisateurs, à ceci près que la surface sous les galandages, c'est-à-dire sous les murs intérieurs, fait partie de la surface balayable ! Cette particularité, qui fera sourire d'incrédulité ceux qui ont déjà tenu un balai à la main, est peut-être due aux habitudes du secteur immobilier dans certains cantons majoritairement représentés.
L'habitude de communiquer la surface nette intérieure vient du besoin du locataire de connaître la surface réelle sur laquelle il pourra entreposer son mobilier, ses archives, son stock ou ses machines et recevoir un nombre déterminé de personnes.
Au bout du compte, il faut retenir qu'une surface brute de 120 m2 peut ainsi diminuer à 98 m2 de surface nette utilisable ou même, dans nos vénérables murs anciens ayant de fort respectables épaisseurs, à bien moins.
Finalement, que vous soyez l'heureux propriétaire de 120 m2 ou de 98 m2 n'est pas relevant en soi.
Cependant, si vous voulez comparer les prix, veillez à ce que les surfaces que l'on vous présente soient comparables. Un plan, dans la mesure où celui-ci existe, peut vous aider à contrôler que le mobilier ou les objets que vous voulez entreposer peuvent prendre place dans les locaux qui vous plaisent.
Pour vous-même, la visite des lieux que vous souhaitez louer est déterminante pour signer un bail à loyer. La surface approximative, à moins d'avoir fait l'objet d'une exigence clairement formulée, n'est pas un élément nécessaire et essentiel du contrat. Le Tribunal des baux du canton de Vaud a rejeté, le 25 juin 1997, une demande de baisse de loyer sur la base du "défaut" (la surface habitable ne correspondait pas à la surface approximative indiquée dans l'annonce) de la villa louée. En revanche, le Tribunal fédéral a donné raison (ATF 113 II 25) à un locataire qui s'était engagé en fonction de la surface indiquée dans une annonce et constatait après signature du bail, que la surface était nettement inférieure à la promesse.
La Liberté du 19.12.00
